Laudo de Avaliação para Financiamento Imobiliário
(CEF - Caixa Econômica Federal)
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Assessoria Técnica para Liberação de Financiamento
- Emissão de ART para aprovação de Plantas na CEF;
- Laudo de Avaliação de Imóveis padrão CEF;
- Elaboração de Plantas e Croquis padrão CEF para aprovação de Financiamento Bancário;
- Protocolo e Acompanhamento de Processos na CEF.
1) Como a Caixa define o valor do imóvel para financiamento imobiliário:
Com o Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário, é como a Caixa define o valor do imóvel, e a importância do Laudo de Avaliação no processo de financiamento imobiliário.
Para que tudo seja entendido da melhor forma possível, é essencial que você entenda os seguintes itens:
- 2. O que é Laudo de Avaliação do Imóvel;
- 3. Por que a Caixa precisa do Laudo de Avaliação do Imóvel;
- 4. Exigências da Caixa para o Laudo de Avaliação do Imóvel.
2) O que é o Laudo de Avaliação do Imóvel:
Inicialmente é preciso entender que “avaliação do imóvel” é uma análise técnica, realizada por engenheiro ou arquiteto, para identificar o valor de mercado de um imóvel. Vale ressaltar que estamos falando de “valor de mercado”, e não sobre os custos de construção da obra. São duas coisas completamente distintas. Dessa forma, o valor de mercado pode ser determinado para todos os tipos de imóveis como nos exemplos abaixo:
- Terrenos;
- Casas;
- Apartamentos;
- Pontos Comerciais;
- Barracões;
- Chácaras;
- Sítios;
- Fazendas;
- E qualquer outro tipo de imóvel.
Conforme a NBR 14.653 – Avaliação de Bens, valor de mercado é:
“A quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”
2.1) Valor de mercado não é custo de construção!
Quer dizer que se a construção de uma casa custou R$ 100 mil, não quer dizer que esta casa vale apenas R$ 100 mil. Para isso temos outras variáveis que influenciam no valor do imóvel, como por exemplo:
- Tamanho e formato do terreno;
- Padrão de acabamento da construção;
- Estado de conservação da construção;
- Localização e endereço do imóvel em relação ao resto da cidade;
- Rua asfaltada ou não;
- Iluminação pública ou não;
- Comércio próximo ou não;
- Serviços públicos próximos ou não;
- E vários outros fatores externos.
Sendo assim, além de analisar as características do imóvel avaliado, também é observado o entorno do contexto urbano.
2.2) Métodos de Avaliação do Imóvel:
Utilizamos 4 métodos de avaliação de imóveis, e cada um pode ser utilizado da maneira que for mais conveniente:
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado;
- Método Involutivo;
- Método da Renda;
- Método Evolutivo.
Para o processo de financiamento imobiliário na Caixa, é utilizado o MCDDM – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Basicamente o MCDDM é uma comparação de valor de mercado do imóvel que está sendo avaliado, em relação a outros imóveis semelhantes. Por ser um laudo técnico, a NBR 14.653 faz uma série de exigências e recomendações, para que seja aceito como um trabalho técnico. Inclusive deve ser emitido ART ou RRT para validação do serviço.
Por fim, o Laudo de Avaliação de Imóvel é uma peça técnica, emitida por Engenheiro ou Arquiteto, que determina qual é o valor de mercado de um imóvel.
3) Por que a Caixa precisa do Laudo de Avaliação do Imóvel:
Juridicamente falando, os Engenheiros e Arquitetos são os únicos profissionais habilitados legalmente para produzir laudos de avaliação de imóveis. Ou seja, isso quer dizer que legalmente falando, a opinião de qualquer pessoa não vale nada, em relação a um laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado.
3.1) Papel do corretor de imóveis:
Muitos confundem a função do “corretor de imóveis”. Este profissional não possui conhecimento técnico, nem habilitação jurídica, para produzir laudos de avaliação de imóveis. Sendo que a função principal do “corretor de imóveis” é realizar a negociação de compra e venda entre as partes. E ganhar corretagem por esse trabalho. Mas por estarem atuando diariamente no mercado, eles costumam ter uma opinião muito próxima da realidade de valor de mercado. Porém, para os Bancos a opinião de valor de mercado não serve para nada. O que importa mesmo é o Laudo de Avaliação de um Engenheiro ou arquiteto.
3.2) Papel do engenheiro ou arquiteto avaliador:
Para não esquecer: os únicos profissionais que possuem conhecimento técnico para atestar a segurança, habitabilidade e estabilidade de um imóvel, são os Engenheiros e Arquitetos. Portanto, para que o financiamento imobiliário tenha seus efeitos legais garantidos, os Bancos exigem a apresentação de um Lado de Avaliação de Imóvel.
3.3) Vamos usar um exemplo clássico e jurídico:
Um imóvel financiado foi destruído por um incêndio, apenas 2 meses depois de comprado. Queimou tudo e não sobrou mais nada. O proprietário do imóvel entrou na justiça para cobrar o valor perdido na destruição do imóvel. Ele pediu R$ 500 mil, apenas pelo imóvel, sem contar indenizações. Porém, a seguradora do Banco apresentou ao juiz o Laudo de Avaliação que foi utilizado no financiamento do imóvel: R$ 250 mil.
Qual valor você acha que o Juiz vai acatar?
Esse é apenas um exemplo de todas as funções jurídicas que um Laudo de Avaliação de Imóvel pode ter. E é por isso que a Caixa exige esse documento.
4) Exigência da Caixa para Avaliação de Imóvel:
Inicialmente, a primeira exigência da Caixa, é que o Laudo de Avaliação seja feito por um profissional técnico habilitado e credenciado ao Banco. Ou seja, apenas profissionais contratados pelo Banco podem elaborar Laudos de Avaliação para ele. Não é possível escolher qual profissional fará o trabalho.
Para elaboração do Laudo de Avaliação é necessário a apresentação dos seguintes documentos:
- 4.1. Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel;
- 4.2. ART ou RRT dos Projetos do Imóvel;
- 4.3. ART ou RRT da Execução da Obra do Imóvel;
- 4.4. Declaração de Execução dos Elementos Construtivos.
4.1) Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel:
Este é o principal documento do imóvel, onde é possível consultar todas as informações.
4.2 e 4.3) ART ou RRT de Projetos e de Execução da Obra:
Estes documentos são o comprovante de quem é o responsável técnico pelos projetos e pela execução da obra.
4.4) Declaração de Execução dos Elementos Construtivos:
Fundamental para saber como foi executada a obra, pois no caso de um imóvel pronto, não tem como o Fiscal da Caixa saber se as fundações foram executadas ou não. Dessa forma, além das fundações, este documento serve para descrever todos os outros serviços da obra, inclusive os enterrados e sobrepostos. Portanto, baseado nesses documentos, e em todas as orientações técnicas da NBR 14.653, o Fiscal da Caixa define o valor de mercado do imóvel.